不懂这些评审规则，想拿地太难！
大家都知道，像我们这种搞投资拓展的，拿地就是唯一的硬指标，也是证明牛叉的最好方式，说其他都是白扯。但是自己辛辛苦苦跟下来的地块，如果不懂总部那些评审规则，过不了会，那简直是无法形容的郁闷。
所以说，拿地也不是一件容易的事，不光要懂外部规则，更要深谙内部的规则。只有掌握了那些评审大牛关注的条条道道，入得了他们的法眼，过了会，那离拿地才算有点戏。
今天要给大家分享的就是《基于评审角度的项目研判逻辑》，主要从以下几个维度进行：土地、市场、效益、风险。
一、土地
合法合规审查是每个投资人必须掌握的基本功，合法合规是投资项目必须坚守的底线。
具体而言，合法合规指项目符合土地利用规划、获取途径合法、权利瑕疵明晰以及票据合法。
土地利用规划合法是指土地符合土地利用总体规划（国土局）、城市总体规划（规划局）、控制性详细规划（规划局），为建设用地，在城市规划范围内，用途及开发建设强度指标均符合要求，对于多规合一有严格要求的地区，必须全部符合。
从获取途径来讲，如果是招拍挂的土地，根据各地土地交易市场出让文件及对开发商资质的要求设置土地开发方案、准备竞拍材料即可。
对于二手交易的土地，我们需要洞悉地块的“前世今生”，追溯地块的历史获取来源，土地开发强度是否超过25%，四证（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建设工程开工许可证》）是否齐全。
如项目已竣工，还需要竣工备案，二手项目基于土地性质和项目现状所需的合规材料略有不同，投资法务手牵手，投资新人可以研读公司的法务尽调清单（如有）或者与法务交流，明确项目获取途径的合法性。
2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房住不炒“，强管控的一二线城市地产开发商拿地难度加大，存量地产时代来临。
收购一个好的存量项目，可以快速实现货值转化，例如，融创2017年通过收并购一跃成为top4的规模房企。二手收并购尤其需要关注投资标的的权利瑕疵情况，如土地闲置、土地抵押查封、土地使用税及补交出让金。
最后，土地合法合规方面我们还需要关注土地票据的合法性以便确认易发生成本及可抵扣税额。
为实现快速开工，投资人员在接触项目之时就应从开发及销售的角度对标的进行多方考察。
现场初步踏勘时，应秉承“由上到下、由里及外、由近到远“的原则，关注地下管线、高压线、地质及市政水电等情况，关注项目是否已拆迁完毕，关注项目的道路通达性和地形地势、周边环境。
评估项目周边是否存在毒点（如垃圾焚烧厂、火葬场等），景观是否良好，衡量消费者的购房抗性。
二、市场
无论是自持型物业还是可售型物业，地产开发都以市场为导向，核心围绕“做什么样的产品“、“定什么样的价格”、“卖或者租给什么样的客户"。
在进入一个城市时，宏观上来看，历年人均销售面积、土地供应、土地价格、去化周期、产品价格趋势等都是非常重要的指标。
此外，城市的空间发展方向、周边配套情况、客群定位及项目本身优劣分析亦值得重点关注。
一般而言，一二线城市数据较为透明，市场上某些数据库如克尔瑞、中指均有相关报告或者数据可直接供我们进行宏观研究。
三四五线城市数据则需要通过查阅当地统计年鉴或者查找专业的研究报告获取相关数据。
微观层面，判断市场需要进行市场区分，一般而言，面对成熟并且竞争激烈的市场，我们应对标行业标杆企业，关注标杆企业产品的品质、户型、朝向、物业管理、园林绿化等，设计出更具溢价能力、更受市场欢迎的产品。
三、效益
获取项目的一般流程是：发现项目、投资测算、各端口考察并出具报告、区域或城市公司定案、集团评审。
测算是量化项目效益的过程，测算结果是投资评审重点关注的内容。
项目效益衡量从大的分类来讲主要包含两类指标：静态指标及动态指标。
静态指标一般用于项目的初步筛选（即我们通常所说的算大账），如项目总投入、项目总收入、税后利润、销售净利率等。
不同于其他行业，地产行业是一个资金密集、劳动密集的行业，项目开发周期一般较长，不同融资方案对于项目现金流的影响非常大，评价项目优劣不仅要关注静态财务指标，还要关注资金的时间价值，关注动态财务指标。
常见的动态财务指标有净现值（NPV）、内部报酬率（IRR）、动态投资回收期。
净现值衡量的是项目在计算期内的获利能力，净现值大于零的项目才具有投资价值。内部报酬率衡量的是净现值为0时的折现率。
一般情况下，内部报酬率大于基准收益率才意味着项目可行。动态投资回收期是考虑现金折现，项目以净收益来抵偿全部投资所需时间。
内部报酬率和动态投资回收期的指标常用于衡量自持型物业或租赁型物业。
项目测算时，为提升IRR，可遵循“快收、慢支、多收、少支”的原则，尽可能把销售收入提前，把现金流出延后，以优化方案等方式增加收入、节约成本以减少支出。
每个公司对于项目是否值得获取均有自己的衡量标准，对于不同类型的项目，净利率、投资回收周期、内部报酬率等指标均符合要求才值得获取。
评审是防火墙，对于不符合公司投资要求的项目应坚持原则严控风险，要大胆说不。
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